貸付用不動産の相続税評価が大きく変わります

１．初めに

令和8年度税制改正において、相続税対策として広く利用されてきた「貸付用不動産」の評価方法が大きく見直されました。

これまで、現金を賃貸不動産に組み替えることで相続税評価額を大幅に下げる“節税スキーム”が一般的に行われてきました。

しかし今回の改正は、この従来の手法に大きな影響を与えるものです。

本稿では、これまでの節税ロジックと、改正によって何が変わるのかを整理します。

 

 

２．今までの貸付用不動産の節税スキーム

貸付用不動産が相続税対策として重宝されてきた理由は、

評価額が時価より低く算定される仕組みにあります。

貸付用不動産の評価方法は以下のとおりです。

 

・土地：自用地としての相続税評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

・建物：固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）

 

これらの方式で評価した貸付用不動産は、

一般的な市場価格より低くなることがほとんどです。

特に問題視されたのは、相続直前の“駆け込み購入”です。

相続が近い高齢者が短期間で不動産を購入し、

評価額を下げることで相続税を圧縮するケースが増加し、

税負担の公平性が損なわれているとの指摘が強まっていました。

 

 

３．今回の改正でどのように変わるか

2026年度税制改正では、この節税スキームに対して明確な対策が講じられる見通しです。

具体的には、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産について、

相続税評価が「時価」で行われることになります。

従来の路線価や固定資産税評価ではなく、取得価額の約80％を目安とした時価評価が適用されるため、

評価額は従来と比べて大幅に上昇します。

その結果、相続直前に不動産を購入して評価額を圧縮する従来の節税手法は、

効果が大きく縮小すると考えられます。

このように、評価額が高く算定されるようになるため、

短期的な節税のみを目的とした不動産購入は、今後は有効性が低くなると見込まれます。

 

 

４．終わりに

今回の改正は、「不動産を購入すれば相続税が下がる」という

従来の常識が大きく転換することを意味します。

今後の相続対策では、相続開始の5年以上前から計画的に不動産を保有することが不可欠となり、

短期的な節税を目的とした購入は、むしろリスクが高まります。

また、不動産だけに依存した対策では限界があるため、

生前贈与、家族信託、遺言作成などを組み合わせた総合的な資産管理がこれまで以上に重要になります。

相続税制は毎年のように改正が続いており、対策を講じるタイミングが結果を大きく左右します。

当法人では、個々の状況に応じた最適な相続対策をご提案しています。

制度が大きく動く今こそ、早期の検討と準備が将来の負担軽減につながります。

 

 

【参考】

財務省『令和８年度　税制改正の大綱』

https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/index.html

 

国税庁『財産評価基本通達』

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/01.htm